Projekt planu ogólnego przeznacza teren przy naszych domach pod strefę usługową 116SU. Można to jeszcze zmienić — ale trzeba złożyć pismo do 7 października. Na tej stronie jest wszystko, czego do tego potrzeba.
Wszystko, o czym tu mowa, pochodzi z ogłoszenia Wójta Gminy Dopiewo o konsultacjach społecznych — to tam opublikowano projekt planu, jego uzasadnienie, prognozę oddziaływania na środowisko oraz komplet opinii i wniosków, na które się tu powołujemy.
W trzech zdaniach. Na działkach 338, 339, 340 i 341 w Dąbrowie projekt planu wyznacza 8,32 ha strefy usługowej, otoczonej ze wszystkich stron zabudową jednorodzinną, z prawem zabudowania połowy powierzchni budynkami o wysokości 10 metrów.
Nie protestujemy przeciwko usługom — przeciwko ich skali: na ośmiu hektarach nie powstanie piekarnia, tylko hale.
Wnosimy o objęcie tego terenu strefą mieszkaniową jednorodzinną (SJ) o parametrach sąsiedniej strefy 686SJ, a gdyby to nie przeszło — o strefę otwartą (SO), czyli teren wolny od zabudowy. Gotowy formularz i instrukcja są niżej.
Czerwony obszar to strefa 116SU. Wszystkie sześć stref, które się z nią bezpośrednio stykają, to strefy zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej — cztery po stronie gminy Dopiewo (686SJ, 690SJ, 693SJ, 695SJ) i dwie po stronie gminy Tarnowo Podgórne (424SJ i 427SJ), tuż za granicą gminy, która biegnie wzdłuż północno-wschodniej krawędzi terenu.
Poniżej komplet argumentów z załącznika nr 1 do formularza, w skrócie. Numeracja odpowiada numerom punktów w załączniku, więc łatwo je zestawić z pełną treścią pisma. Najmocniejsze z nich nie są naszą opinią — pochodzą z dokumentów, które gmina sama wyłożyła do konsultacji.
„Na terenach użytków rolnych klas IIIa i IIIb, znajdujących się wśród obszarów zabudowanych wyznaczane były głównie strefy planistyczne umożliwiające realizację funkcji mieszkaniowej.”
Ten teren to dokładnie grunty klas IIIa i IIIb położone wśród obszarów zabudowanych — wynika to z mapy w załączniku nr 1 do uzasadnienia. Spełnia obie przesłanki tej zasady, a zrobiono odwrotnie i nigdzie tego nie wyjaśniono.
„…odseparowanie [działalności usługowo-produkcyjnej] od funkcji konfliktowych (np. mieszkaniowej)”
„ograniczenie wprowadzania konfliktów przestrzennych przejawiających się przemieszaniem niekomplementarnych funkcji”
Strefa 116SU realizuje dokładnie odwrotny scenariusz: lokuje 8,32 ha terenu usługowego w środku jednorodnej tkanki mieszkaniowej, bez jakiegokolwiek pasa przejściowego. To wewnętrzna sprzeczność projektu, a nie kwestia preferencji mieszkańców.
Na 176 stref usługowych tylko 11 sąsiaduje wyłącznie z zabudową mieszkaniową. 116SU jest wśród nich największa — 8,32 ha, druga w kolejności ma 2,64 ha, pozostałe dziewięć od 0,10 do 1,49 ha. Tamte to skala sklepu albo przedszkola.
116SU dopuszcza zabudowanie 50% powierzchni budynkami o wysokości 10 m, przy 30% powierzchni biologicznie czynnej i intensywności 0,8. Sąsiednie strefy mieszkaniowe mają 25–35% zabudowy, 9 m wysokości, 40–60% zieleni i intensywność 0,5–0,7. Strefa sporna ma więc najwyższy dopuszczalny udział zabudowy, najwyższą wysokość, najwyższą intensywność i najmniej wymaganej zieleni ze wszystkich stref w swoim otoczeniu. Projekt nie przewiduje ani złagodzenia parametrów, ani pasa zieleni izolacyjnej na styku z domami.
Oznaczenie 116SU nie pada ani razu — ani w 74 stronach uzasadnienia projektu, ani w 100 stronach prognozy oddziaływania na środowisko. Dla największej takiej enklawy w gminie nie przedstawiono żadnego wyjaśnienia.
Przeszukano wykaz wniosków (48 stron) i komplet 125 oryginalnych wniosków (517 stron). Numery działek 338, 339, 340 i 341 nie występują w nich ani razu. O tę strefę nie wnioskował nikt — ani mieszkańcy, ani właściciel terenu, ani żadna instytucja.
„powierzchnie terenów SP i SU są znacznie przeszacowane w stosunku do realnego zapotrzebowania na takie tereny. W projekcie planu ogólnego powstało 146 stref SP i 181 stref SU. (…) Nie wszystkie powinny być zatem przeznaczone na cele inwestycyjne”
„Zasadne jest, aby strefy planistyczne były wyznaczane w otoczeniu istniejących już obszarów o zbliżonych cechach zagospodarowania terenu, tworząc tym samym ze sobą funkcjonalne i przestrzenne powiązania”
„Nieuzasadnione jest planowanie nowych stref inwestycyjnych (SU, SJ, SP, SN) w otwartej rolniczej przestrzeni produkcyjnej, na terenach dotychczas niezabudowanych”
Pismo z 20 maja 2026 r., znak DNI.tr.660.560.2026. Strefa 116SU nie leży w otoczeniu usług — leży w otoczeniu domów, i to po obu stronach granicy gminy.
Gmina podaje chłonność 25 727 osób, czyli 127,5% zapotrzebowania przy ustawowym limicie 130% — i sama pisze, że dodatkowe strefy mieszkaniowe są jeszcze możliwe. Zmiana 116SU na mieszkaniową dodaje, liczone jej własnym wzorem, około 144 osób, czyli 128,2%. Mieści się w limicie.
Strefa leży w całości poza obszarem uzupełnienia zabudowy, choć otaczające ją strefy mieszkaniowe są nim objęte w znacznej części. Usługi nie powstaną tam bez odrębnego planu miejscowego — dzisiejsze ustalenie rezerwuje więc grunt pod przyszłą inwestycję komercyjną wewnątrz osiedla, zamiast domykać strukturę zabudowy mieszkaniowej, którą ten teren w naturalny sposób uzupełnia.
Grunty klas IIIa i IIIb zajmują w gminie 1835 ha, czyli niecałe 17% jej powierzchni, i podlegają szczególnej ochronie. Art. 6 ust. 1 ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych nakazuje przeznaczać na cele nierolnicze przede wszystkim nieużytki i grunty najniższych klas. Projekt nie zawiera analizy wykazującej, że takie grunty w gminie wyczerpano.
Podejmując decyzje o budowie i zakupie działek, mieszkańcy opierali się na dotychczasowym Studium, w którym teren miał przeznaczenie mieszkaniowe. Nagła zmiana funkcji, bez wykazanej potrzeby, podważa zaufanie do planowania przestrzennego gminy i uderza w wartość okolicznych nieruchomości.
Działki sąsiadują z terenami o parametrach takich, o jakie wnosimy. Strefa usługowa przerywa tę ciągłość i wprowadza funkcję konfliktową: ruch pojazdów dostawczych, hałas pracy obiektów, oświetlenie terenu po zmroku — tuż za płotami domów jednorodzinnych.
Strefa zabudowy jednorodzinnej jest stabilna w długim horyzoncie. Profil strefy usługowej zmienia się w czasie, zwykle w stronę bardziej uciążliwą dla otoczenia — a takiej zmiany nie da się potem cofnąć.
Drogi w tym rejonie mają szerokość, nawierzchnię i geometrię właściwe dla obsługi domów jednorodzinnych. Strefa usługowa tej wielkości generuje ruch dostawczy i ciężarowy, na który nie są przygotowane. Projekt nie przewiduje żadnej nowej drogi ani nie wskazuje, kto miałby ją wybudować i za co.
Punkt 15 — czego konkretnie żądamy. Objęcia działek 338/1–338/7, 339, 340, 341/1 i 341/2 strefą wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową jednorodzinną (SJ) o parametrach tożsamych z bezpośrednio sąsiadującą strefą 686SJ: intensywność 0,6, udział zabudowy 30%, wysokość 9 m, powierzchnia biologicznie czynna 55%.
Żądanie ewentualne, gdyby powyższe nie zostało uwzględnione: objęcie terenu strefą otwartą (SO) bez dodatkowych profili funkcjonalnych, czyli terenem wolnym od zabudowy.
Zajmuje to kwadrans. Formularz jest urzędowy, uzupełniony o komplet argumentów w załączniku.
Plik zawiera wypełniony formularz urzędowy oraz załącznik nr 1 z piętnastoma punktami uzasadnienia.
⬇ Pobierz formularz uwagi DOCX · 40 kBWypełnij wszystkie pola oznaczone słowem UZUPEŁNIJ:
Do wyboru, wszystkie sposoby są równorzędne:
urzad_gminy@dopiewo.pl — zgodnie z ogłoszeniem
Wójta nie trzeba podpisu elektronicznego. To najprostsza droga: załączasz
plik i wysyłasz.AE:PL-28900-74563-SGFHC-05.Zachowaj potwierdzenie: wysłany e-mail, potwierdzenie nadania albo kopię z pieczątką. Może się przydać później.
Uwaga złożona w terminie musi trafić do raportu z konsultacji wraz z propozycją rozpatrzenia i uzasadnieniem, a raport idzie do radnych przed głosowaniem. Projekt zebrał już kilkanaście opinii negatywnych — od Marszałka Województwa, Zarządu Województwa, Zarządu Powiatu, GDDKiA po Ministra Rolnictwa — więc i tak wróci do poprawek. Im więcej odrębnych uwag, tym trudniej pominąć ten jeden punkt.
Nie. Uwagę może złożyć każdy zainteresowany. W punkcie 4.1 zaznaczasz wtedy „nie”. Sąsiedztwo strefy w zupełności wystarczy, żeby mieć w sprawie interes.
Tak i warto, żeby tak zrobił. Każda pełnoletnia osoba składa własną uwagę. Liczba odrębnych uwag ma znaczenie, bo urząd musi się odnieść do każdej z nich.
Dopóki trwa termin, wystarczy złożyć kolejne pismo i dopisać na początku punktu 7.1: „Niniejsze pismo zastępuje w całości uwagę złożoną przeze mnie w dniu ……… . Proszę o rozpatrzenie wyłącznie niniejszej wersji.” Podaj te same dane, żeby urząd mógł powiązać oba pisma.
Nie. Podanie imienia, nazwiska i adresu jest ustawowym wymogiem formularza — bez tego uwaga nie zostanie rozpatrzona. Wykaz uwag publikowany przez gminę jest anonimizowany.
Zostają trzy drogi: wpływ na radnych przed uchwaleniem planu, sygnalizacja do wojewody, który ma 30 dni na stwierdzenie nieważności uchwały, oraz skarga do sądu administracyjnego — a tę, ponieważ plan ogólny jest aktem prawa miejscowego, można wnieść w każdym czasie. Nawet po uchwaleniu planu hale i tak nie powstaną bez osobnego planu miejscowego i bez zgody Ministra Rolnictwa na odrolnienie.
Z dokumentów z Biuletynu Informacji Publicznej gminy Dopiewo: uzasadnienia projektu planu (74 strony), prognozy oddziaływania na środowisko (100 stron), danych przestrzennych projektu w pliku GML, wykazu wniosków oraz kompletu opinii i uzgodnień. Granice działek pochodzą z ewidencji gruntów (usługa ULDK Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii).
Mapa. Dane przestrzenne planu ogólnego gminy Dopiewo (projekt wyłożony do konsultacji) i planu ogólnego gminy Tarnowo Podgórne, granice działek z ewidencji gruntów (usługa ULDK, GUGiK), przebieg i nazwy dróg © współtwórcy OpenStreetMap.
Materiał informacyjny przygotowany przez mieszkańców. Nie jest dokumentem Urzędu Gminy Dopiewo ani poradą prawną.